На рынке строящегося многоквартирного жилья обнаружены два «супергероя», которые призваны совершить своеобразную революцию и ликвидировать обманутых дольщиков как класс! Их имена «счет эскроу» и «проектное финансирование». Миссию «супергероев» запустил новый закон, который вступил в силу с 1 июля. Застройщикам, которые привлекают деньги дольщиков на начальных этапах строительства, придется работать по-другому. Потому что в схеме «дольщик – застройщик» появилась третья сторона – банк. Детали новой схемы раскрывает управляющий калужским отделением Банка России Ирина Карлаш.
– Ирина Владимировна, исключить появление обманутых дольщиков – задача амбициозная. У банков есть для этого все инструменты?
– Оказаться без денег и без квартиры – в этом очень мало приятного. До вступления нового закона в силу, громкие скандалы с обманутыми дольщиками гремели по всей стране. Калужскую область они тоже не обошли. Бывало, что застройщики использовали деньги дольщиков, чтобы достроить свои старые объекты. На новые денег уже не хватало. Два наших «супергероя» – «проектное финансирование» с использованием «счетов эскроу» – нацелены на защиту прав участников долевого строительства. Банки в новой схеме – регуляторы и контролеры. Они будут финансировать застройщиков, открывать им кредитные линии и контролировать расходование средств на конкретный объект строительства. Застройщики будут обеспечены стабильным источником финансирования, перестанут зависеть от поступления средств участников долевого строительства, будут больше заинтересованы в соблюдении сроков строительства.
– А где в этой схеме деньги дольщиков?
– На специальных эскроу-счетах. Доступ к ним застройщик получит только после сдачи дома. Новый механизм расчетов таков: деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются (замораживаются) на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Деньги граждан на счетах эскроу, оформленных по договорам долевого строительства, попадают в систему страхования вкладов. Предельная сумма возмещения может составить 10 миллионов рублей
– «Эскроу», опять что-то новомодное иностранное. Есть адекватный аналог отечественный? Что это слово означает?
– Счет эскроу – это международный термин. Его еще называют «условный счет», потому что права на получение средств с такого счета переходят от одного владельца к другому при наступлении «определенных условий». Счет эскроу – это финансовая «камера хранения», аналог банковской ячейки. В том и его отличие от депозита. Банк принимает и хранит деньги клиента целевым образом. В новой схеме финансирования строительства эскроу-счета используются как механизм отложенной оплаты как раз из-за своих преимуществ. Счет оформляется заключением трехстороннего договора между покупателем, строительной компанией и банком. При такой схеме застройщик будет заинтересован сдать объект в срок, чтобы не переплачивать проценты по кредиту в банке и быстрее получить деньги дольщиков. Банк следит за целевым расходованием средств на строящийся объект. Если застройщик обанкротится и не достроит дом – дольщики получат доступ к счету эскроу и вернут все свои деньги.
– Сейчас люди часто берут ипотечные кредиты для покупки жилья. Например, может быть так, что ипотека у человека в одном банке, а счет – эскроу в другом?
– Да, может. Банк для оформления ипотечного кредита заемщик выбирает по своему усмотрению. Счет эскроу может быть отрыт по выбору застройщика в любом банке, который входит в список уполномоченных, опубликованный на сайте Банка России.
– Вы сказали, что деньги на эскроу счетах застрахованы государством. А есть еще какие-то «подушки безопасности» для клиентов?
– Открывать эскроу счета могут только уполномоченные банки. Их актуальный перечень ежемесячно публикуется на сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям». Сейчас в списке 95 банков, в том числе 31 региональный. Они должны иметь универсальную лицензию и участвовать в системе страхования вкладов. Они также должны иметь кредитный рейтинг. Ранее он был установлен на уровне не ниже “A-(RU)” кредитного рейтингового агентства “АКРА” или не ниже уровня “ruА-” кредитного рейтингового агентства “Эксперт РА”. С середины мая в перечень уполномоченных включаются и банки, имеющие кредитный рейтинг не ниже уровня “BBB-(RU)” или “ruBBB-“. Таким образом, список расширен.
– А известно, насколько активно идет переход на новые финансово-строительные рельсы?
– На конец июня в российские банки поступило 1,8 тыс. заявок на предоставление целевых кредитов, и открыто более 4,1 тыс. счетов
эскроу. Сумма остатков средств на них составляет более 11,7 млрд рублей. Застройщики в Калужской области подали 10 заявок, большая часть из которых в работе. Три одобрены и две отклонены. Кредитное учреждение, что бы открыть застройщику проектное финансирование, оценивает разные параметры проектов, очень серьезно подходит к рассмотрению документации. По закону этот срок – 45 дней.
– Полагаю, что проектное финансирование касается только нового строительства? А что будет с объектами, которые уже возводятся?
– Новые правила не должны “заморозить” ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений. Кроме того, даже для объектов с высокой долей готовности будет применяться банковский контроль расходования средств.
– Теперь о роли Банка России в этом вопросе. Обманутые дольщики могут вам подавать жалобы?
– Задача Банка России в этом процессе – подготовить банковскую систему страны к своевременному внедрению законодательных требований и бесперебойному переходу на новую схему финансирования долевого жилищного строительства. Банк России активно работает со всеми заинтересованными ведомствами, продолжает разрабатывать необходимую нормативно-правовую базу. Но в процессе перехода велика и роль местной власти. А если говорить в целом, то Банк России рассматривает обращения граждан на действия финансовых организаций, в том числе коммерческих банков. Подробно узнать о том, как обратиться в Банк России, можно на официальном сайте www.cbr.ru.
Рассказать об этом:
