Мы продолжаем исследовать социально-экономическое «самочувствие» основных хозяйственных отраслей Смоленской области. Сегодня снова возвращаемся к строительству и недвижимости.
https://mediafenix.ru/smolenskij-delovoj-puls-xiv-2/
Как всегда, слово нашим компетентным экспертам.
Председатель Правления Ассоциации СРО «Объединение смоленских строителей»; президент группы компаний «Метрум Груп» (застройщик) В.Н. Потапов.
– Вениамин Николаевич, в прошлый раз месяц назад вы говорили, что продажи квартир практически встали. Как обстоят дела сейчас?
– Особо оживления на рынке мы пока не ощущаем. Конечно, немного получше, но не то. По сравнению с сентябрем прошлого года спад продаж квартир составил порядка 40%. Но сентябрь в принципе – еще не показатель. Октябрь и ноябрь обычно более показательны.
– Как обстоят дела в Ассоциации СРО «Объединение смоленских строителей»? ведь это системообразующая для регионального стройкомплекса структура.
– В целом СРО себя «нормально чувствует». У нас с компенсационным фондом все хорошо, так что мы в общем-то «на коне».
– Что сейчас с ценами на квадратные метры?
– По ценам на жилье такая ситуация: снижается и спрос на квартиры, и соответственно предложение. А потому цены «стоят на месте» после весеннего повышения. Уверен, что снижения цен уже не будет. Подъем – возможно, даже почти наверняка со временем. Особенно, если будут резкие подъемы цен на стройматериалы. Может быть, конечно, будут частные снижения цен на квартиры в связи с тем, что кому-то надо будет срочно продать. Но это общей картины не изменит.
Президент СРМОР «Союз строителей Смоленской области»; генеральный директор АО «Смолстром-сервис» (застройщик) В.В.Косых.
– Вадим Вячеславович, месяц назад вы констатировали остановку продаж квартир и говорили о том, что осенью возможно традиционное оживление рынка.
– Есть некоторое небольшое оживление рынка, но тех объемов продаж, которые были в это время в прошлом году, и близко нет. То есть, если в прошлом сентябре мы продавали две квартиры в день, то сейчас продаем пять квартир в месяц. Но тем не менее звонки идут, люди понемногу привыкают к обстановке… Посмотрим, что будет дальше.
– Что с ценами?
– Цены «стоят» на месте. Вот как весной поднялись, так и «застыли». Конечно, какие-то скидки в 2-3% некоторые застройщики делают, но это незначительно в масштабах рынка. Причем, нашим застройщикам особо снижать цены некуда. На Смоленщине всегда были одни из самых низких цен на квадратные метры по ЦФО. Мы по сути всегда работали на грани рентабельности, и маржа у нас очень небольшая.
– Как оцениваете политику государства, ЦБ по линии строительной отрасли?
– Ключевая ставка ЦБ снижается, соответственно дешевеют и конечные кредиты гражданам, в том числе и ипотека, и бизнесу. Но если ранее ставки активно субсидировались по линии Минэкономразвития, то сейчас, к сожалению, по крайне мере у нас, субсидий нет. Кроме того, по эскроу-счетам для застройщиков идет удорожание кредитов на 1,5-2%.
По линии государства поддержка есть. Сейчас в нашем регионе должна начать более активно работать федеральная программа «Стимул». Данная программа предполагает масштабное строительство новых инфраструктурных сетей: электрических, водопроводных, канализационных. Уже у нас кое-какие сети по этой программе строятся, но будем надеяться, что масштабы нарастят, и это простимулирует уже строительство жилья. Плюс по федеральной и региональной линиям будет наращиваться строительство школ и детских садов. Здесь средства вроде бы есть. Но строители опасаются связывать с такими проектами, потому что потом очень сложно по ним отчитываться. Так что в данной сфере надо менять подходы, чтобы строителям это было интересно…
– Как ведут себя цены на строительные материалы?
– Пока в целом то же самое – неопределенность. Какие-то стройматериалы дорожают, что-то дешевеет. Например, что для нас ощутимо, инертные материалы (в первую очередь щебень и гравий) существенно подорожали. Если весной их средняя цена была порядка 1000 рублей за кубометр, то сейчас она подходит уже к 1700 рублей. К тому же ощущается и их дефицит.
– С чем это связано?
– Эта отрасль долгое время «была в загоне», цены были низкими, а потому новые карьеры не особо разрабатывали. А в последнее время Московский регион стал активно скупать это сырье, «выгребая» все условно до Вязьмы. Плюс к этому у нас в области много проектов по дорожному ремонту и строительству, что также требует очень много щебня, гравия, песка. Поэтому и возник дефицит, а нарастить в короткие сроки объемы не так просто. Например, проблемы на карьере в Стрельниках – он выработан и практически закрывается.
– Не может же быть, чтобы на Смоленщине закончились гравий, песок, щебень?
– Нет, конечно. Разведанные запасы безусловно есть. Надо разрабатывать. Думаю, что к следующему строительному сезону эту проблему решат. Повторюсь, по причине низких цен в предыдущие годы отрасль не развивалась. Сейчас, думаю, деньги туда пошли, и следом пойдет развитие.
Руководитель агентства недвижимости «Магазин квартир» (все сделки с недвижимостью) С.Я. Горохов.
– Сергей Яковлевич, что сейчас происходит на смоленском рынке недвижимости?
– Думаю многие хотели бы знать: что у нас происходит… Если серьезно, то буквально недавно анализировал ситуацию после летних отпусков. Вывод, скажем так, неоднозначный. Рынок «замер», сделок очень мало. И так не только потому, что у людей мало денег, хотя и это тоже. Основная причина – неопределенность общей ситуации. Люди выжидают и смотрят, что будет дальше: как поведут себя застройщики и будет ли снижение цен; будет ли дальнейшее снижение процентных ставок. Хотя мы очень сильно надеялись на сентябрь, были заявки на сделки. И в принципе в первых числах сентября было оживление, но сейчас снова все подзамерло. То есть это пока еще не падение рынка, но ожидание со стороны всех участников. Вроде как и в банках много одобрений ипотечных кредитов людям. Но, по сути, купить-то и нечего… Если что-то и продается, то по явно завышенным ценам. Снова повторюсь: люди предпочитают подождать. И в принципе правильно делают.
– Прогнозы, понятно дело, в нынешних условиях делать сложно. Тем не менее…
– Рынок не может бесконечно находиться в ситуации неопределенности. Уже застройщики ищут возможности снижения цен на квартиры. С другой стороны, перспектив того, что у людей будет становиться больше денег тоже особо не просматривается. Так что да, прогнозы делать очень сложно. Пока наблюдаем.
– Что с ценами на жилье?
– За последние два месяца не могу сказать, что были резкие изменения цен. По ценам за первичным жильем поднялось и вторичное. То есть вторичное жилье по темпам роста отставало от новостроек. Сейчас вторичка первичку практически «догнала».
– Можете подробнее вот эти моменты проговорить?
– В марте-апреле цены на первичное жилье росли, когда застройщики их повышали в среднем на 15-20% (по году подорожание достигает 40%), а вторичное жилье немного отставало в темпах удорожания. Так вот сейчас вторичное жилье это отставание «наверстало». На первичное жилье цены росли потому, что была государственная поддержка граждан по субсидированию процентных ставок по ипотеке. А те люди, кто не мог купить жилье по сниженной процентной ставке, они переходили на вторичку, которая была еще по более менее приемлемым ценам. И вот за последнее время уровень цен на вторичное жилье «подтянулся», и мы сейчас наблюдаем много объектов вторички, которые, по нашему мнению, очень завышены по цене.
– Вы сказали, что в банках много одобрений гражданам ипотечных кредитов. Какая сейчас средняя реальная процентная ставка?
– Средняя одобряемая сейчас процентная ставка составляет 10,5-10,7% годовых. Это без господдержки…
Руководитель Архитектурно-проектной студии «Гончаров и Ко» (проектирование частных домов) Н.А. Гончаров.
– Николай Алексеевич, в прошлый раз вы говорили о том, что граждане активно строят частные дома и у вас заказывают много проектов. Надеюсь, ситуация у вас не изменилась.
– Как обычно в сентябре заказов традиционно меньше, по Смоленску нынешний сентябрь немного упал по сравнению с прошлым годом, но в целом все очень даже у нас неплохо. И у коллег по малоэтажному строительству дела идут тоже в принципе хорошо. У нас буквально бум заказов был в конце июля – начале августа.
– А с чем вы связываете упомянутый бум заказов?
– Люди, условно, «начинают чесаться»: скоро снег пойдет, надо срочно фундамент заливать! Так что вот именно сейчас большая часть заказов такая: сделайте мне срочно планировку и запроектируйте фундамент. Строиться буду в следующем году, но фундамент надо залить нынче до морозов. Поэтому порядка половины проектов сейчас у нас – это фундаменты, остальное будем дорабатывать позже. В принципе так всегда перед зимой.
– По строительным материалам какие у вас наблюдения?
– Буквально в последнее время цены немного даже упали.
– Вы, наверняка, в общем можете оценить состояние коммуникаций в районах, муниципалитетах, работу местных чиновников, поставщиков ресурсов…
– Здесь в принципе все неплохо. В основном частные дома – это свои коммуникации: водоносные скважины и канализационные накопительные септики. Что касается света и газа, то с их подводом проблем почти нет. Только деньги плати. Если все же в каких-то местах газ не подведен, то люди закапывают газгольдеры и закачивают туда привозной газ, которого хватает на полгода – год.
Составил Сергей Щемелев
