Больше 25 лет новостройки в России продавались по схеме «утром — деньги, вечером — стулья», то есть сначала платишь, а потом ждешь, когда построят жилье. Или не построят. С 1 июля 2019 года все поменялось. В эту схему вошли банки, на средства которых теперь станут возводить многоквартирное жилье и которые будут хранить средства дольщиков на эскроу-счетах.
Счет эскроу – это международный термин. Его еще называют «условный счет», потому что права на получение средств с такого счета переходят от одного владельца к другому при наступлении «определенных условий».
– Счет эскроу – это финансовая «камера хранения», аналог банковской ячейки. В том и его отличие от депозита. Банк принимает и хранит деньги клиента целевым образом. В новой схеме финансирования строительства эскроу-счета используются как механизм отложенной оплаты как раз из-за своих преимуществ, – рассказала деловому журналу «Гудвилл» управляющая калужским отделением Банка России Ирина Карлаш. – Счет оформляется заключением трехстороннего договора между покупателем, строительной компанией и банком. При такой схеме застройщик будет заинтересован сдать объект в срок, чтобы не переплачивать проценты по кредиту в банке и быстрее получить деньги дольщиков. В свою очередь, финансовое учреждение следит за целевым расходованием средств на строящийся объект.
Отметим, что застройщик получит доступ к деньгам только после сдачи дома. Новый механизм расчетов таков: деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются (замораживаются) на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Деньги граждан на счетах эскроу, оформленных по договорам долевого строительства, попадают в систему страхования вкладов. Предельная сумма возмещения может составить 10 млн рублей.
– Эскроу-счет не дает стопроцентную гарантию безопасности денег покупателя, – отмечают участники рынка. – Форс-мажорные ситуации все-таки есть. В группе риска окажутся покупатели, жилье которых стоит больше 10 млн рублей. Государство страхует только тех, у кого стоимость приобретаемой квартиры не превышает эту сумму. Самый нежелательный сценарий для дольщика, который взял ипотеку на приобретение жилья, – банкротство застройщика. Дело в том, что если застройщик обанкротится, банк вернет только тело кредита – сумму кредита без учета процентов. А ведь именно проценты составляют львиную долю выплат. Деньги, которые покупатель направил на погашение процентов, просто исчезнут. В данном случае не помогут и обращения в суд: законодательно подобные ситуации пока не регулируются.
Застройщики и банки
Порядка 28 банков из разрешённого перечня сообщили, что не планируют работать с девелоперами по предоставлению проектного финансирования и открытию счетов-эскроу для средств дольщиков,- сообщила советник директора департамента обеспечения банковского надзора Банка России Ирина Карпова.
– Сейчас заявки на предоставление кредитной линии поступили в 19 банков, мы, конечно, рассчитываем, что количество кредитных организаций будет увеличиваться, но уже 28 банков, которым разрешено работать по данному продукту, сообщили, что они этого делать не планируют, – сказала она на пресс-конференции в «Российской газете».
Карпова напомнила, что сегодня в перечень банков, которым разрешено работать с деньгами дольщиков, входит 95 кредитных организаций, 31 из которых – региональные. Они должны участвовать в системе страхования вкладов, иметь универсальную лицензию и кредитный рейтинг. Ранее он был установлен на уровне не ниже “A-(RU)” кредитного рейтингового агентства “АКРА” или не ниже уровня “ruА-” кредитного рейтингового агентства “Эксперт РА”. С середины мая в перечень уполномоченных включаются и банки, имеющие кредитный рейтинг не ниже уровня “BBB-(RU)” или “ruBBB-“.
В целом, на конец июня в российские банки поступило 1,8 тыс. заявок на предоставление целевых кредитов, и открыто более 4,1 тыс. счетов эскроу. Сумма остатков средств на них составляет более 11,7 млрд рублей. Кредитное учреждение, чтобы открыть застройщику проектное финансирование, оценивает ряд параметров проекта. По закону этот срок – 45 дней.
Ставка по кредитам для застройщиков в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов у банков приблизительно одинаковая. Она нефиксированная и может меняться.
– По большинству проектов базовая ставка находится в диапазоне от 10 до 12%, специальная ставка (начисляется на долю кредита, эквивалентную сумме средств по эскроу. – прим. редакции) колеблется в диапазоне 3-5%. Средневзвешенная ставка на всем периоде кредитования составляет 5-7%, – прокомментировал директор по гарантийным продуктам «ДОМ.РФ» Антон Воронин.
Старые новые стройки
В Минстрое отмечают, что новые правила не должны «заморозить» ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений. Кроме того, даже для объектов с высокой долей готовности будет применяться банковский контроль расходования средств.
Вместе с тем, в начале июня агентства недвижимости, в частности в Санкт-Петербурге, начали получать письма от застройщиков с объявлением о том, что квартиры теперь будут продаваться по переуступке права по договорам долевого участия. По мнению экспертов, девелоперы решили выкупить сами у себя нужное количество квартир, которое позволит им не задействовать банковские кредиты, не нарушив закон.
Однако риелторы предполагают, что подобная схема призвана помочь застройщикам проектов, где строительная готовность не позволяет компаниям продавать новостройки без расчетов через эскроу-счета, привлекать средства физических лиц после 1 июля вплоть до достижения нужных показателей для работы по «старой схеме».
Нацпроект
Бюджет нацпроекта «Жилье и городская среда» превысит триллион рублей (1,066 трлн). В данный нацпроект входят четыре федеральные составляющие.
Проект «Ипотека» финансирования не предусматривает, на проект «Жилье» будет направлено 271,2 млрд рублей, на «Формирование комфортной городской среды» – 287,8 млрд рублей, на «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» – 507,2 млрд рублей.
– Анализируя ход реализации программы, мы понимаем, что промежуточные показатели, которые мы имеем на 2019 год, кажутся малодостижимыми. Рост цены на жилье позитивный, с мая 2018 по май 2019 рост цены квадратного метра составил 14%, такого не было на протяжении последних пяти лет. Но если посмотреть, из чего складывается эта цена, то мы увидим, что все составляющие себестоимости этого процесса растут в своей стоимости гораздо большими темпами, чем стоимость финального продукта, – подчеркивает президент НОСТРОЙ Антон Глушков. – Если говорить о росте жилищного строительства, первый фактор – это стимулирование спроса. Напомню, что достижение показателей в 120 млн кв. метров возможно, как написано в программе, при постоянном росте реальных доходов населения, а он, к сожалению, уменьшается. Этот негативный показатель не может не сказываться на достижении показателей национального проекта.
Мы видели гигантский всплеск выданных разрешений на строительство в мае 2018 года, когда застройщики старались получить разрешение до 1 июля, и это им удалось, объем выданных разрешений составил 218 тысяч, что фактически составляет 2,5 объема годовых строительства. Но с мая следующего года величина новых разрешений на строительство стала ничтожной. Это говорит о том, что львиная доля строительных компаний, понимая, что спрос и маржинальность снижается, рассматривают перспективу переустройства бизнеса, новых форм дохода, и не видят нужды продолжать девелоперскую деятельность.
Динамика количества застройщиков, которые находятся в стадии банкротства: на май 2018 года таких компаний было 294, на май 2019 года их стало уже 448, в полтора раза вырос объем. Это страшная цифра, а прогноз до конца года показывает увеличение этой цифры вдвое. Это скажется и на отношение населения к строительной сфере, и на нагрузке на коллег застройщиков.
Из 128 млн многоквартирных домов, которые строятся на территории РФ, заключения о соответствии критериям (ЗОСК) получили 14,4 млн, порядка 60 млн кв. метров соответствуют 30% готовности, остальные остались не у дел, но это временный переходный этап. На 1 октября все застройщики, которые имели 30% готовность, смогут получить долгожданные заключения о соответствии и работать по старой схеме, привлекая средства дольщиков.
А что делать с остальными 70 млн кв.м.? Часть компаний может обойтись без заимствованных средств, но за счет собственных средств может строиться не более 20% от общего объема жилищного строительства. На наш взгляд, правильнее этот отсекающий период, когда застройщик должен достичь 30% готовности, обозначить 1 января 2020 года.
А что у нас?
В Смоленской области объем ввода жилья в первом полугодии 2019 года вырос на 27,8% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, следует из официальных данных Смоленскстата.
В регионе за первые шесть месяцев ввели в действие 243 тыс. кв. метров жилых помещений. В июне – 61,2 тыс. кв. метров жилья (+38,5% по отношению к аналогичному периоду прошлого года).
Общая площадь жилых помещений в ИЖС составила 145,9 тыс. кв. метров, что на 12,8% больше уровня января-июня 2018 года.
Средняя фактическая стоимость одного квадратного метра общей площади жилых домов, построенных в январе-июне 2019 года, составила 31,4 тыс. рублей (в январе–июне 2018г. – 31,2 тыс. рублей).
– С 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ и передачи жилья в собственность покупателей. К началу июля этого года в банки на территории Смоленской области от застройщиков поступили 10 заявок на предоставление целевых кредитов проектного финансирования строительства, из них 2 заявки уже одобрены банками, – пояснил «Гудвиллу» управляющий Отделением Смоленск ГУ Банка России по ЦФО Андрей Игнатенков.
